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南京土拍风向标凸显“三稳”大趋势
2020-01-19 15:26:00

  南京迎来今年第一场土拍,总面积12.6万平方米的两幅地块,起拍总价49.75亿元。最终,一幅地经过72轮激烈竞价成交,另一幅地以底价成交,实现总成交额56.85亿元。

  这让人联想起半个月前的南京土拍收官战。2019年12月31日,南京出让12幅地块,其中8幅以底价成交,而位于江北高新区的两幅地则分别经过222轮和105轮的竞价争夺,各有35.6%和26.7%的溢价率。

  有的地块拍卖过程波澜不惊,有的地块则激烈鏖战、竞相角逐,不同地块的“待遇”差别如此之大,说明房企拿地态度的谨慎、理性和分化。作为房地产一级市场,土拍“风向标”的意义也由此凸显。

  据了解,2019年南京市(含高淳与溧水)总计成功出让184幅地块,另有1幅流拍,5幅终止出让,总成交面积约861.2万平方米,总卖地收入超过1654亿元。在成功出让的184幅地块中,含住宅性质用地116幅,占总数的63%,卖地收入超过1526亿元,约占总金额的92%。

  从成交地块分布来看,高淳、江北(含六合)、江宁、溧水的成交地块数名列前茅,占总成交幅数的70%。其中特别值得关注的是江宁,其30幅成交地块中有22幅是含住宅地块,预示着它将是南京未来新房的主要供货区域之一。高淳成交的37幅地块很多是商业用地。

  从地价来看,在南京去年成交地块中,万元地块有57幅,其中还有3幅地块的地价超过每平方米3万元,有17幅地价在2万至3万元之间。这些高价地说明一个道理——每当热门区域的优质地块出场,房企还是会心甘情愿为它们买单。

  当然,从时间上看,高价地主要出现在去年上半年,南京土地市场2019年整体呈现上半年趋暖、下半年转冷的局面。江北核心区、仙林湖、江宁大学城等区域的地价去年降幅比较明显,其中降幅最大的当属河西南板块,此前的地王葛洲坝中国府地价每平方米超过4.52万元,2019年同区域的地价却没有超过每平方米3万元。

  总体看来,2019年南京土地市场的成交面积和金额依然十分可观。南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华分析说,2020年土地市场的住宅用地出让总量不会降低,由于2019年出让金额较高,大部分板块的土地出让底价会维持在这个水平,但有些板块会略有降低,例如江北。吃了苦头的开发商在2020年的报价会谨慎许多,所以部分板块楼面地价肯定下行,但为了保持出让热度,也为了配合现在大户型终极改善需求的增多,出让地块中低容积率的比重会有所增加。商办用地和人才住房(含人才公寓)的用地会增加。

  吴翔华认为,2020年南京楼市仍处于调控高压状态,虽然局部会有松动,如人才住房和落户限制的放松,但依然不会整体转向。另外,房价总体保持平稳,但预期会逐渐变得乐观,成交量依然保持稳定。

  “2019年南京住宅用地价格同比涨幅有35%左右,说明土地市场交易不错,也证明了开发商对南京土地市场的认可。有关部门应该注意地价管控,加大供地,促进地价的稳定。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

  我省其他城市的土地市场成交情况如何?记者查询《中国百城住宅用地报告》得知,2019年城市住宅用地成交总额,苏州(不含县城,下同)为1182亿元,无锡为458亿元,常州为527亿元,扬州为214亿元,同比上一年都有明显增长。

  另据中国指数研究院近期发布的数据,全国300个城市2019年土地市场整体平稳,土地市场溢价率保持稳定,300个城市全年土地平均溢价率13%,同比下滑0.02个百分点。其中住宅类用地平均溢价率15%,同比下滑0.23个百分点。对于今年的土地市场形势,中指院方面的判断是,“融资环境收紧或将持续,企业应更加适应行业调控政策变化,理性拿地、积极推盘以促进自身规模稳步增长”。

  就在南京2020年首场土拍的同一天,南京土地市场网挂出了一幅新地块,这幅编号为NO.2020G01的土地,位于栖霞区燕子矶街道,出让面积11.4万平方米,起拍总价33.4亿元,这也是2020年南京新亮相的首幅涉宅地块。全新的一年,在国家继续强调“房住不炒”和稳地价、稳房价、稳预期“三稳”大背景下,土地市场也应该是以稳为主、各自凉热。

  编辑:田振亚