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华发年底151亿元激进拿地 现36.8亿短债偿还缺口
2020-01-19 15:54:00

  2020年,中国房地产行业继续披荆斩棘,新一轮市场化降息周期已然开启。回望2019不平静的一年,我们从企业的角度去观察与思考。

  跑马圈地与举债狂奔之后,华发总资产和规模在六年间实现了快速增长。

  踩着2019年的尾巴,华发又在公开土地市场以近82亿元拿下5宗地块。

  这家珠海国企的表现让业界侧目,一方面,华发上半年拿地谨慎土储获取不如往年;另一方面,年末开启拿地模式接连扫下多宗地的表现,与2018年及2017年等年份几乎如出一辙。

  与此同时,短期密集拿地的背后,是华发2019年销售规模取得了“跨越式”的增长。

  观点指数发布的2019中国房地产销售金额TOP100榜单显示,华发2019年全年实现销售金额约922.7亿元(2018年为582亿),虽然未完成预设的1100亿目标,但距离千亿关口仅一步之遥。

  年底“跑马”

  年末集中纳储是华发的常规操作,在其他房企钱包紧张谨慎下手时“反其道而行”。

  2019年12月31日,华发一日内分别在苏州和绍兴以81.89亿元拿下5宗地块。如果算上11月获得的土地储备,短短两月内就斥资151亿元在7个城市拿下了12宗地块,与2018年全年157亿元拿地金额相差无几。

  数据来源:观点指数整理

  无独有偶,同样于2018年12月13日,华发一日内在武汉以52.7亿元拿下2宗地块,同时斥资35亿元摘牌珠海十字门城建有限公司挂牌的50%股权,获得16万平方米地块。再加上11月竞得的地块,华发2018年年底前两个月内共斥资113亿元扩储。

  备注:2013年和2014年计容建面数据未披露

  数据来源:企业公布、观点指数整理

  不难发现,华发大举拿地的区域早已不局限于大本营珠海,而是将触角延伸至发展潜力较大的一二线热门城市,这在华发近几年的扩张中具有重要作用。

  复盘华发拿地史,自2008年起正式迈出全国化第一步,先后在大连、包头、沈阳、盘锦、南宁、威海、中山等二三线城市进行布局。不过,对于重点的一二线城市,鲜有涉足。

  2014年后,华发战略规划逐渐显示,这家珠海房企已经意识并尝试弥补过去布局所存在的缺陷,提出巩固珠海区域市场地位同时,加大广州、上海、武汉等重点区域城市的拓展力度。

  从这一年开始,华发频频在上海、广州和武汉等一二线城市跑马圈地,甚至不惜以“地王”价格拿地。其中,令人关注的是2015年一年内就先后拿下了四个“地王”。

  2015年3月20日,华润华发联合体以70.52亿元竞得上海闸北地块,楼面价3.49万元/平,刷新当年总价地王;2015年6月3日,华润华发联合体又以87.95亿再夺上海闸北地块,楼面价3.8万元/平方米,刷新自身创下的总价纪录,两块地累计成交158.45亿元。

  2015年6月30日,武汉,华发先以15.8亿元竞得青岛路旧改地块,楼面价1.30万元/平方米,超过2013年越秀创下的1.26万元/平方米纪录;随后,再以40.05亿元竞得二七滨江地块中拆分出的住宅地块,楼面价1.34万元/平方米,再次刷新单价纪录,溢价率高达105.38%。

  在各大城市一连串的高调扩张让华发一举成名,但2015年其拿地金额也飙升至全国扩张后最高值,以至于2016年华发拿地金额突然下滑至46.3亿元。当时,华发董秘侯贵明就曾对外解释,因为华发此前加杠杆比较高,所以不会再高杠杆拿地。

  事实证明,华发转向一二线的拿地策略显现出了成效,上述两宗上海宅地在2016年转化为了华发华润静安府项目,首次开盘一个半小时即宣告售罄,实收均价约8.8万/平方米,总销售额30亿元。

  同时,随着2015-2016年一二线城市和三四线城市房价相继上涨,华发在珠海之外布局的项目转化良好,并助推实现了销售额的快速增长。反而珠海在2017年因政策调控销量下降80%,导致全年销售额比2016年还低。

  值得注意的是,2018年华发华东区域首次超过大本营珠海区域,成为销售贡献最多的区域。数据显示,华东区域销售贡献最高达226.78亿元,其次为珠海区域销售金额为124.4亿元,华南和华中区域的销售额都超过了90.22亿元。

  从华发最近两月的拿地选择中不难发现,华东区域拿地金额高达119亿元,占总额将近80%。

  数据来源:企业公布、观点指数整理

  杠杆“摇摆”

  激进拿地的另一面显然是高杠杆和负债,虽然2019年华发有意识地控制杠杆率,但净负债率仍然处于较高水平。

  2019年三季报显示,华发净负债率为256%,但较2018年底的292.2%有所回落;持有货币资金253.86亿元,同比增长32.64%;短期借款约122亿元,同比下降3.6%;一年内到期的非流动负债168.66亿元,同比下降33.59%。

  从数据可以看出,通过降杠杆,华发短期负债呈下降趋势,但现金流仍未能完全覆盖短期债务,存在36.8亿短债偿还缺口。

  数据来源:企业公布,观点指数整理

  事实上,观察华发2019年尤其下半年来一系列融资动作可发现,其发行了大量债券用于偿还短期债务,虽然一些债券偿还期限并不算长,但仍然可以实现“借新还旧”目的。

  其中,融资动作以9-12月最为显著。据观点地产新媒体不完全统计,华发9-12月共计融资178.4亿元,包括中期票据、超短期融资券、小公募和ABS等。

  数据来源:企业公布、观点指数整理

  值得注意的是,9月4日,华发公告表示,控股项目公司拟对各股东方按权益占比提供财务资助,其中对项目公司其他股东提供财务资助累计不超过138.49亿元,每一笔借款期限不超过12个月,各方股东按“对等投入、共担风险、共享收益、同股同权”的原则对项目进行合作开发。

  虽然并非直接融资动作,但事实上通过将各子公司闲置资金按权益占比借给股东,一方面提高了资金使用效率,另一方面华发收获了大量流动资金支持。

  不过,去杠杆也给华发营收和利润带来不利影响,净利和扣非净利润呈现降速态势。

  2019年三季报显示,华发归属上市公司股东净利润17.3亿元,同比增长6.81%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益净利润17.16亿元,同比增长6.76%,而2018年同期数据显示,上述两项指标的同比增幅为85.85%和85.94%。

  规模“跃进”

  跑马圈地与举债狂奔之后,华发总资产和规模在六年间实现了快速增长。

  数据显示,2013-2019年前三季,华发总资产规模从437.28亿元一路飙升至2172.56亿元,在近6年时间里翻了5倍有余。

  尤其在2013年和2014年,华发总资产增速甚至超过了50%,2014年略有下滑,但2016年又逐步回升,至2019年前三季增速达到了近四年最高。

  数据来源:企业公布、观点指数整理

  回顾华发扩张史,可以发现转折点发生在2012年。

  70后华发集团董事、总经理李光宁,接替袁小波出任该集团董事长及法人代表,此后华发一路高歌猛进。

  2013年底,李光宁召开改革创新战略规划工作会议,提出未来五年总体战略目标,即至2018年,集团总资产达到1500亿元以上,主营业务收入超过500亿元,净资产达到600亿至800亿元。

  华发2018年年报显示,总资产达到1822.09亿元--并在销售额首次突破500亿元之后,提出了2019年实现1100亿元销售目标,增速目标高达89%。

  彼时,在2019年度董事会经营评述中,华发曾提出2019年销售规划:“紧紧抓住‘在途资源转可售资源’和‘可售资源提升去化率’两个关键点,继续秉持‘因城施策’和‘一盘一策’原则,攻坚克难、加速去化,全力推动销售和回款再创佳绩。”

  从表述可以看出,华发意图在2019年加速存货去化和回款实现千亿规模,仅差一步之遥。

  具体来看,2019年一二三季销售额分别为183.6亿元、252.3亿元和156.1亿元,增速分别为83.23%、72.18%和51.25%。截至2019年前三季,完成年度目标的55.45%。

  数据来源:企业公布、观点指数整理

  数据来源:企业公布、观点指数整理

  不可否认的是,短短六年间华发实现了销售规模的“翻身战”。自2013年至2019年前三季,华发销售额在6年间翻了9.5倍,实现了从64亿元至610亿元的跨越,从一个的区域房企跻身行业前40强。

  编辑:田振亚